LLI et dispositif Jeanbrun : pourquoi leur cumul redonne tout son intérêt à l'investissement locatif neuf ?

Après la disparition du dispositif Pinel, de nombreux investisseurs se sont interrogés sur l'intérêt d'investir dans l'immobilier neuf. Si le marché a connu une période d'incertitude, deux dispositifs viennent aujourd'hui rebattre les cartes : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et le dispositif Jeanbrun.

Utilisés séparément, ils offrent déjà des avantages significatifs. Mais dans certaines situations, leur combinaison permet d'améliorer encore davantage la rentabilité d'un investissement immobilier.

Alors, comment fonctionnent ces deux dispositifs ? Peut-on réellement les cumuler ? Et pour quel type d'investisseur sont-ils adaptés ?

SMCI Éditeur Immobilier vous répond !

 

Qu'est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif destiné à favoriser la construction de logements dans les zones où la demande locative est forte.

Son objectif est simple : proposer des logements à des loyers inférieurs aux prix du marché afin de permettre aux classes moyennes de se loger plus facilement, tout en offrant un cadre d'investissement attractif aux acquéreurs.

En contrepartie d'un engagement à respecter des plafonds de loyers ainsi que des plafonds de ressources des locataires, le LLI ouvre droit à plusieurs avantages.

Selon les montages et les conditions d'éligibilité, il peut notamment permettre de bénéficier :

• d'une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % sur l'acquisition d'un logement neuf ;
• d'un crédit d'impôt venant compenser la taxe foncière pendant toute la durée du conventionnement ;
• d'une forte demande locative grâce à des loyers accessibles.

 

Le dispositif Jeanbrun : une nouvelle approche de la fiscalité immobilière

Entré en vigueur avec la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun remplace les anciens mécanismes de réduction d'impôt en proposant une approche totalement différente.

Plutôt que d'accorder une réduction fiscale forfaitaire comme le faisait la loi Pinel, il repose sur un mécanisme d'amortissement du logement.

Concrètement :

• environ 80 % du prix d'acquisition du logement (hors valeur du terrain) peut être amorti ;
• l'investisseur choisit un taux d'amortissement annuel compris entre 3,5 % et 5,5 % selon les plafonds de loyers et de ressources retenus ;
• cet amortissement vient diminuer le résultat imposable généré par les loyers.

Ce fonctionnement permet, dans de nombreuses situations, de réduire très fortement la fiscalité sur les revenus locatifs, voire de la neutraliser pendant plusieurs années.

 

Pourquoi le cumul LLI + Jeanbrun est-il particulièrement intéressant ?

Ces deux dispositifs poursuivent des objectifs complémentaires.

Le LLI agit principalement sur le coût d'acquisition et les charges de détention du bien, tandis que le dispositif Jeanbrun améliore la fiscalité des revenus locatifs.

Lorsque les conditions réglementaires sont réunies, un investisseur peut ainsi cumuler plusieurs leviers :

• une TVA réduite à l'achat ;
• une fiscalité très allégée sur les loyers grâce à l'amortissement ;
• un avantage lié à la taxe foncière pendant la durée du conventionnement LLI.

Cette combinaison améliore sensiblement la rentabilité nette de l'investissement, notamment sur le long terme.

 

Un investissement qui reste avant tout patrimonial

Au-delà des avantages fiscaux, investir dans le neuf répond avant tout à une logique patrimoniale.

Un logement neuf offre de nombreux atouts :

• des performances énergétiques conformes aux dernières normes ;
• des frais d'entretien réduits pendant plusieurs années ;
• des garanties constructeur (garantie décennale, garantie de parfait achèvement, garantie biennale) ;
• une meilleure attractivité auprès des locataires ;
• une valorisation durable du patrimoine.

L'objectif ne doit donc pas être uniquement fiscal : la qualité du bien, son emplacement et son potentiel locatif restent les principaux critères d'un investissement réussi.

 

Quelles sont les conditions pour bénéficier du cumul ?

Le cumul entre le dispositif Jeanbrun et le LLI est soumis à plusieurs conditions.

Il convient notamment de respecter :

• les critères propres au Logement Locatif Intermédiaire (plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, durée d'engagement...) ;
• les conditions d'application du dispositif Jeanbrun;
• la structure juridique exigée dans certains montages LLI destinés aux particuliers.

Il est important de noter qu'à ce jour, certaines modalités pratiques du cumul continuent de faire l'objet d'échanges et de précisions. Une question écrite a notamment été déposée à l'Assemblée nationale afin de clarifier officiellement l'articulation entre les deux dispositifs. Il est donc recommandé de réaliser une étude personnalisée avant tout investissement.

 

À quels investisseurs s'adresse cette stratégie ?

Le cumul LLI + Jeanbrun s'adresse principalement aux investisseurs qui souhaitent :

• développer un patrimoine immobilier sur le long terme ;
• générer des revenus locatifs faiblement fiscalisés ;
• préparer leur retraite ;
• diversifier leur patrimoine avec un actif tangible ;
• optimiser la rentabilité globale de leur investissement.

Chaque situation étant différente (niveau d'imposition, capacité d'emprunt, objectifs patrimoniaux, durée de détention...), une simulation personnalisée permet d'évaluer précisément les bénéfices potentiels.

 

Investir dans un programme éligible avec SMCI

Chez SMCI, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape de leur projet : analyse de leur situation patrimoniale et fiscale; simulations personnalisées; présentation de programmes immobiliers neufs susceptibles d'être éligibles aux différents dispositifs; accompagnement jusqu'à la livraison du logement.

Notre équipe est à votre disposition pour étudier votre projet et vous orienter vers la solution la plus adaptée à vos objectifs.

 

Des exemples de programmes éligibles :

Résidence Léopold à Besançon

Située au sein du Domaine Hugo, la Résidence Léopold propose des appartements du T1 bis au T4 dans un environnement calme et paysager. Dotée de prestations haut de gamme (chauffage en partie par géothermie, ascenseur, stationnements en sous-sol, balcons et terrasses), elle constitue une excellente opportunité pour les investisseurs souhaitant profiter des avantages du LLI et du dispositif Jeanbrun.

Venez découvrir ce programme plus en détail : https://www.smci.fr/programme/residence-leopold-75

 

Résidence Juliette à Besançon

Située également au cœur du Domaine Hugo à Besançon, la Résidence Juliette propose des appartements neufs du T1 bis au T2, conçus pour répondre à une forte demande locative. Son environnement verdoyant, ses prestations de qualité et sa proximité avec les commerces, les transports et les services en font une opportunité idéale pour un investissement locatif dans le neuf, éligible au LLI et au dispositif Jeanbrun.

Venez découvrir ce programme plus en détail : https://www.smci.fr/programme/residence-juliette-74

 

Résidence Naturia 2 à Besançon

Implantée dans le quartier des Hauts-du-Chazal, à proximité immédiate de la faculté de médecine, du tramway et des principaux pôles de santé, la Résidence Naturia 2 propose des appartements neufs particulièrement adaptés à l'investissement locatif. Son emplacement stratégique et son attractivité locative en font un programme éligible au LLI et au dispositif Jeanbrun.

Venez découvrir ce programme plus en détail : https://www.smci.fr/programme/residence-naturia-2-81

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