Président du groupe SMCI
Depuis la fin de la loi Pinel le 31 décembre 2024, 4 dispositifs permettent de défiscaliser un investissement immobilier à Lyon : le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, créé par la loi de finances 2026), le statut LMNP pour la location meublée, le déficit foncier et la loi Malraux pour l'ancien rénové. SMCI, promoteur implanté dans la métropole lyonnaise depuis les années 50, vous aide à choisir le cadre fiscal adapté à votre projet et vous propose des programmes neufs éligibles à Irigny, Charly et Genas.
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il n'est plus possible d'ouvrir un nouvel investissement Pinel, ni dans le neuf ni dans l'ancien réhabilité, à Lyon comme ailleurs. Les investisseurs déjà engagés conservent leur réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement de 6, 9 ou 12 ans.
Si vous cherchiez un programme immobilier en loi Pinel à Lyon, votre projet reste réalisable, mais dans un autre cadre. Le législateur a remplacé la logique de réduction d'impôt par une logique d'amortissement, plus proche de ce que pratiquent les professionnels de l'immobilier. C'est le principe du dispositif Jeanbrun, détaillé ci-dessous.
Créé par la loi de finances pour 2026 promulguée le 20 février 2026, le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, s'applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le mécanisme ne réduit pas directement votre impôt : il vous permet de déduire chaque année de vos revenus fonciers un amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social). L'assiette exacte de cet amortissement est précisée par les textes d'application. Concrètement, vous diminuez votre base imposable pendant toute la durée de location.
| Critère | Loi Pinel (terminée) | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d'impôt directe | Amortissement déductible des revenus fonciers |
| Zonage | Zones tendues uniquement (A, A bis, B1) | Tout le territoire |
| Engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Ancien | Exclu (sauf réhabilité assimilé neuf) | Éligible si travaux d'au moins 30 % du prix |
| Location à un proche | Possible sous conditions | Exclue |
| Période d'application | Terminée le 31 décembre 2024 | Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
Certains paramètres d'application restent précisés par décret. Nos conseillers actualisent les simulations à chaque publication officielle : les chiffres de cette page sont à jour au 7 septembre 2026. Pour le détail complet du cadre, consultez notre page dédiée au dispositif Jeanbrun.
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier pour percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés. Il convient aux petites surfaces proches des pôles étudiants et tertiaires de la métropole. À anticiper depuis 2025 : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Le déficit foncier s'adresse aux investisseurs qui achètent de l'ancien avec travaux : les dépenses de rénovation s'imputent sur les revenus fonciers existants, et jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global, selon les règles détaillées par economie.gouv.fr.
La loi Malraux concerne la restauration complète d'immeubles situés en site patrimonial remarquable, avec une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux selon le secteur.
Le logement locatif intermédiaire (LLI) complète le paysage pour les achats structurés : TVA réduite à 10 % et avantage sur la taxe foncière, accessible aux particuliers via une société de type SCI, en contrepartie d'un engagement locatif long à loyer plafonné. Notre article dédié au LLI en détaille le fonctionnement.
| Votre situation | Piste à étudier en priorité |
|---|---|
| Revenus fonciers existants, imposition élevée | Déficit foncier |
| Recherche de revenus locatifs peu fiscalisés | LMNP |
| Investissement neuf de long terme | Dispositif Jeanbrun |
| Goût du patrimoine ancien de caractère | Loi Malraux |
| Achat en famille ou à plusieurs | Montage en société, à arbitrer entre LLI et Jeanbrun |
Ce tableau oriente, il ne remplace pas une étude : chaque montage se valide avec votre conseil fiscal, et nos équipes préparent les simulations chiffrées sur les programmes lyonnais concernés. C'est un terrain que SMCI connaît bien : le groupe a été récompensé à 2 reprises par le CAUE pour la qualité de ses réhabilitations et a reçu le 3e prix national des trophées de la réhabilitation. Notre équipe de réhabilitation patrimoniale à Lyon vous accompagne sur ces montages.
Chaque projet mérite une étude personnalisée : plafonds de loyers applicables, simulation d'amortissement, arbitrage entre location nue et meublée. Nos conseillers lyonnais vous reçoivent au 128 rue de Créqui, Lyon 6e, au 04 78 52 52 52.
Oui, à condition que la SCI soit imposée à l'impôt sur le revenu. L'amortissement se calcule au niveau de la société puis se répartit entre associés au prorata de leurs parts.
La rupture de l'engagement entraîne la réintégration des amortissements déduits. La revente anticipée annule donc l'avantage fiscal : le dispositif se conçoit sur la durée.
Non. La location au sein du cercle familial, ascendants comme descendants, est exclue du dispositif Jeanbrun. C'était possible sous Pinel, ça ne l'est plus.
Non. Seules les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ouvrent droit au statut du bailleur privé. Les biens déjà détenus restent dans leur régime fiscal d'origine.
L'option s'exerce lors de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est irrévocable : faites valider votre montage avant de déclarer.
