Les garanties du prêt immobilier : que sont-elles ?

Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier auprès d’une banque, cette dernière peut demander certaines garanties pour être protégée en cas de non-remboursement. Hypothèque, nantissement, cautionnement et privilège… Découvrez les types de garanties proposées.

Hypothèque

Elle est sans doute la garantie la plus connue : l’hypothèque est un droit du créancier sur un bien immobilier, qui dépend de l’acquittement d’une obligation.

Concrètement, lorsque l’emprunteur n’honore pas le remboursement de son prêt, le prêteur peut se saisir du bien et le vendre, remboursant ainsi la créance avec le fruit de la vente.

L’hypothèque est le plus souvent demandée lors d’un achat de logement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) et que le prêt est débloqué en plusieurs fois.

Des frais d’hypothèque sont demandés à l’emprunteur : frais de publicité foncière, émoluments du notaire, TVA, droit d’enregistrement…

La mainlevée de l’hypothèque

L’hypothèque est valable pendant toute la durée initiale du prêt – et même d’avantage, puisqu’elle n’est pas levée immédiatement après le remboursement du crédit ; elle reste encore valable un an après la durée initiale du prêt, puis s’éteint d’elle-même.

Cela signifie notamment qu’en cas de revente de votre bien immobilier avant le terme du crédit (en cas de remboursement anticipé total par exemple), des frais de « mainlevée d’hypothèque » vous seront demandés.  La mainlevée est une radiation de l’inscription d’hypothèque par votre notaire, attestant que le crédit a bien été remboursé avant le terme prévu.

Les frais de mainlevée se calculent sur le montant du prêt. Ils se composent de frais de notaires auxquels s’ajoutent plusieurs honoraires, taxes, frais administratifs et contributions. Ces frais de mainlevée représentent au final généralement 0,3% à 0,6% du montant du prêt total.*

Cautionnement

Le cautionnement est la garantie majoritaire que prennent les établissements bancaires depuis 2010.

Elle consiste à ce qu’un autre établissement financier, une société de cautionnement, s’engage à rembourser le crédit de l’emprunteur à la place de ce dernier s’il venait à être défaillant.

En échange de cette couverture des risques, l’emprunteur va verser une contribution à la société de caution. Cette contribution va généralement (mais pas toujours) être divisée en deux parties :

• Une commission définitivement acquise par la société caution
• Une contribution versée dans le FMG (fonds mutuel de garantie), qui peut être reversée à l’emprunteur – totalement ou partiellement – lorsque le crédit est remboursé.

Avantages et inconvénients

La mise en place de cette garantie peut coûter plus cher que celle pour une hypothèque.

Cependant, elle ne demande aucun frais de notaire ou de mainlevée en cas de revente ; et comme mentionné précédemment, une partie des frais (contribution au FMG) peut être restituée à terme.

Quelques exemples de sociétés de cautionnement : la caution Crédit Logement, la caution SACEF (groupe Caisse d’Épargne), la caution CMH (Crédit Mutuel), CAMCA (Crédit Agricole), SOCAMI (Banque Populaire) …

Privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) peut bénéficier à une banque qui accorde un prêt immobilier pour l’achat d’un logement déjà existant et construit.

La banque obtient un privilège, qui lui permet de se faire indemniser avant les autres créanciers si l’emprunteur vient à être défaillant et ne remboursait pas son crédit. Et ce, même si d’autres garanties ont été mises en place sur le bien immobilier (hypothèques, nantissement).

La banque n’a pas besoin du consentement de l’emprunteur pour obtenir ce privilège ; elle doit cependant remplir plusieurs conditions :

• L’acte de vente et l’acte d’emprunt doivent être établis par un notaire
• L’acte d’emprunt doit indiquer que le montant du prêt est utilisé pour l’acquisition d’un bien immobilier
• L’acte de vente doit indiquer que l’acquisition est financée grâce à un emprunt immobilier

S’il existe bien une publicité foncière obligatoire (l’inscription par le notaire au service de publicité foncière), ce n’est pas l’emprunteur qui règle cette taxe, au contraire d’une hypothèque.

En revanche, un seul PPD peut être pris sur un même bien immobilier, à la différence de l’hypothèque qui peut en cumuler plusieurs.

Enfin, de la même façon que l’hypothèque, il faut procéder à une mainlevée en cas de revente du bien immobilier.

Nantissement

Le nantissement veut que l’emprunteur donne un produit financier au créancier, en garantie d’un remboursement de prêt. L’établissement bancaire va ensuite pouvoir le revendre en cas de non-remboursement de l’emprunteur.

Le produit financier peut être, par exemple, un portefeuille de titres, une assurance-vie, un fonds de commerce, des valeurs mobilières…

C’est une garantie qui n’engendre que peu de frais (elle dépasse rarement 500€ auprès d’une banque) et aucun frais supplémentaire, contrairement aux autres solutions.

Cependant, il faut déjà posséder des produits financiers (et de valeur suffisante) pour pouvoir y accéder. De plus, les fonds donnés en garantie à la banque sont sous sa « tutelle » : vous ne disposez plus librement des fonds disponibles dans ce compte, toute opération doit être validée par la banque.

*mentions indicatives et non contractuelles.

Article de septembre 2021.