Qu'est-ce que le bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location pour un local devant forcément être loué pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Un tel type de contrat comporte plusieurs modalités, quelles sont-elles ?

Un bail commercial est semblable au bail de location que l’on connaît lorsque l’on est locataire.

Cependant, il est uniquement destiné aux commerçants : le local loué doit être utilisé par un commerçant, un industriel ou un artisan pour qu’il pratique son activité commerciale.

A noter, si un local loué sous un bail d’habitation est utilisé pour une activité commerciale, le bail d’origine ne devient pas commercial pour autant ; il doit être rédigé comme tel dès le départ.

Une activité commerciale à respecter, pas d’habitation possible

Si avant la signature du bail, le local n’est pas affecté à une activité commerciale, par exemple s’il s’agit d’un local d’habitation, il est nécessaire de procéder à un « changement d’affectation de local ». Sinon, le bail commercial n’est plus valable et ses règles ne rentrent plus en compte.  

Il est possible d’insérer dans ce bail commercial une clause « tous commerces », pour autoriser l’exercice de toutes activités. Et à l’inverse, il est également possible d’y ajouter une clause de « dé-spécialisation ». L’activité mentionnée dans le bail commercial doit alors être scrupuleusement respectée : si le bail mentionne une activité de boulangerie, le local ne peut pas être destiné à de la boucherie. Si ce cas devait être attesté, le bailleur peut rompre le contrat sans compensation.

Que contient un bail commercial ?

Il est généralement préférable de faire rédiger ce bail commercial par un professionnel du droit – un avocat ou un notaire. Le contrat doit contenir plusieurs informations obligatoires :

• Coordonnées du bailleur et du locataire
• Type d’activité exercée
• Montant du loyer et charges
• Montant du dépôt de garantie
• Type de règlement du loyer
• Durée du bail
• Type de renouvellement du bail et modes de résiliation

Plusieurs annexes doivent également être liées au bail :

• Un état des risques naturels et technologiques
• Un DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
• Le diagnostic amiante
• La répartition des charges, impôts, taxes et redevances du local
• Une « annexe verte » (qui est un descriptif de l’impact environnemental du local) si sa surface est supérieure à 2000m2

Durée du bail commercial

Sauf cas exceptionnel*, le bail commercial est signé pour une durée minimale de 9 ans, avec possibilité de s’entendre sur une plus grande durée.

Le locataire peut partir du local au bout de trois ans, en résiliant le contrat auprès du bailleur au moins six mois avant son départ.

Toutefois, une clause spécifique insérée dans le bail à sa signature peut interdire ce départ « anticipé ». Le congé du locataire n’est alors possible qu’au bout des 9 ans prévus dans le bail.

Le locataire peut également mettre fin au contrat plus tôt s’il part à la retraite, s’il devient invalide ou si le local est incendié.

Enfin, si le bailleur souhaite résilier le bail commercial avant son terme, il doit payer une indemnité d’éviction au locataire.

*Par exemple, les baux commerciaux signés pour les activités saisonnières sont signés pour des durées de trois à six mois et ont des modalités de fin de contrat et de renouvellement différentes.

Montant du loyer et révisions

Le montant du loyer n’est pas réglementé. Le bailleur le fixe librement, généralement au terme d’une négociation avec le locataire.

Par contre, les révisions du loyer sont très encadrées juridiquement : le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative du local, décidée par un juge, un arbitre impartial ou à l’amiable entre les deux partis.

Un droit d’entrée appelé « pas-de-porte » peut également être demandé par le propriétaire au locataire si le local est vacant.

Le dépôt de garantie

Le bail commercial peut prévoir un dépôt de garantie : une somme versée par le locataire au bailleur en garantie d’éventuels loyers impayés, de dégradations ou pour le paiement des impôts. Cette somme doit ensuite être reversée au locataire lors de sa sortie du local si tout s’est bien passé.

Le dépôt de garantie est généralement équivalent à un ou deux trimestres de loyers.

Un état des lieux

Enfin, comme pour les baux d’habitation classiques, des états des lieux sont rédigés à l’entrée et à la sortie du locataire, pour s’assurer du bon état du local loué.

Ils peuvent être établis à l’amiable par le locataire et le bailleur qui le rédigent ensemble, ou par un huissier – les frais sont alors partagés entre chacune des deux parties.